Ar-condicionado em imóvel alugado em Monte Mor: quem paga, quem leva e o que fica

Ar-condicionado instalado pelo inquilino é, na prática quase universal dos contratos, benfeitoria útil — e benfeitoria útil só é indenizável e só gera direito de retenção se o locador tiver autorizado, conforme o art. 35 da Lei 8.245/1991. Some-se a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que valida a cláusula de renúncia à indenização e à retenção, e chega-se ao desfecho mais comum: o aparelho fica no imóvel e ninguém devolve nada a ninguém.

Um aviso: este é um texto de orientação geral, escrito por quem instala, com base em lei e súmula consultadas na fonte oficial. Não é parecer jurídico. Contrato assinado ou devolução em discussão são assunto de advogado — a leitura de uma cláusula específica muda o resultado inteiro.

Por que essa dúvida se concentra em Monte Mor

Monte Mor tem 64.662 habitantes pelo Censo 2022 do IBGE e, segundo a própria prefeitura, 240,41 km² — uma das maiores áreas da Região Metropolitana de Campinas. A cidade está sobre a Rodovia Jornalista Francisco Aguirre Proença, a SP-101, a 17 km de Viracopos e 26 km de Campinas.

O dado que interessa é o tecido empresarial. A prefeitura registra cerca de 1.900 empresas: 100 indústrias, 800 estabelecimentos comerciais e 1.000 prestadores de serviço. A maior é a Tetra Pak, cuja primeira fábrica no Brasil foi inaugurada em Monte Mor em 1978. Ou seja: 1.800 dos 1.900 CNPJs são comércio e serviço — loja de rua, escritório, consultório, salão, restaurante, distribuidora com barracão alugado às margens da SP-101. É o perfil de cidade em que a maioria dos pontos opera em imóvel de terceiro, e em que “eu instalo ou o dono instala?” vem antes de qualquer conversa sobre BTU.

As três categorias do Código Civil, aplicadas a climatização

O art. 96 do Código Civil divide as benfeitorias em três, definidas nos parágrafos do próprio artigo.

Categoria	Definição legal (art. 96)	Em climatização
Necessária	conservar o bem ou evitar que se deteriore	recuperar alvenaria degradada por infiltração de dreno mal executado
Útil	aumentam ou facilitam o uso do bem	o caso normal do split, do cassete, do ponto elétrico dedicado e do suporte de condensadora
Voluptuária	mero deleite ou recreio, não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável	difícil de sustentar quando o ambiente é ponto comercial

A classificação, porém, não é automática: depende do imóvel, da destinação e do texto do contrato — e é aí que advogado faz diferença.

O que a Lei do Inquilinato diz, artigo por artigo

• Art. 23, VI — o locatário deve “não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador”. Furar parede para passar tubulação e fixar condensadora em fachada são modificações. É o artigo que quase todo mundo ignora e que, sozinho, já exigiria autorização escrita antes da primeira furadeira.
• Art. 23, III — restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Levar o split e deixar dois furos e o suporte na fachada é o oposto disso.
• Art. 35 — salvo disposição contratual em contrário, as necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção.
• Art. 36 — as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao fim da locação “desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.
• Art. 22, I e IV — o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e responde por vícios anteriores à locação, o que importa quando o ponto já veio com instalação improvisada.

O Código Civil reforça no art. 578, que garante retenção nas benfeitorias necessárias ou nas úteis feitas com expresso consentimento do locador.

A cláusula de renúncia e o que ela realmente faz

Praticamente todo contrato padrão renuncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção. Isso vale: o STJ pacificou a questão na Súmula 335, julgada pela Terceira Seção em 25 de abril de 2007, com referência expressa ao art. 35 — “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.” O enunciado está no compilado oficial de súmulas do STJ.

O que ela não faz: não substitui a autorização do art. 23, VI — renunciar a receber indenização não é estar autorizado a furar a fachada; não dispensa o dever de restituição do art. 23, III; e não impede acordo posterior, específico e por escrito, sobre aquele equipamento.

Quatro arranjos possíveis, e onde cada um dá briga

Arranjo	Quem paga	Na devolução	Onde dá briga
Inquilino instala sem nada escrito	inquilino	aparelho fica; se levar, ficam os furos e o suporte	art. 23, VI e cláusula de renúncia derrubam o pedido de indenização
Inquilino instala com autorização escrita e sem renúncia	inquilino	pode pleitear indenização e reter, conforme art. 35	o valor: aparelho usado não vale nota fiscal e falta critério de depreciação
Locador instala e embute no aluguel	locador	fica, sem discussão	quem contrata e paga manutenção e higienização
Contrato prevê retirada com recomposição	inquilino	leva o aparelho e recompõe o imóvel	o que é “recompor”: tapar o furo ou devolver a parede como estava, pintura inclusa

Nenhuma das quatro é errada. A errada é a quinta, que aparece na vida real: ninguém combinou nada, o inquilino embutiu três cassetes no forro de um ponto de rua e descobre, na saída, que investiu no imóvel de outra pessoa.

O que escrever no contrato antes de furar a parede

Cabe em um aditivo curto. Antes da instalação, deixe por escrito:

1. Autorização expressa para instalar, com quantidade, tipo, capacidade e onde ficam evaporadora e condensadora.
2. Autorização das intervenções físicas: furo de passagem, rasgo em alvenaria, suporte em fachada, percurso do dreno e circuito elétrico dedicado.
3. O destino na devolução, em uma de três formas — fica sem indenização; fica mediante valor fixado ou critério de depreciação; ou sai com recomposição, dizendo o que é recompor.
4. Quem contrata e paga manutenção e higienização, e com que periodicidade.
5. Vistoria de entrada e saída com fotos e número de série de cada equipamento, como anexo do contrato.
6. Se o ambiente for de uso coletivo, quem mantém e guarda o PMOC, obrigação da Lei 13.589/2018 executada segundo a ABNT NBR 17037:2023 — ver o post sobre PMOC 2026.
7. Responsabilidade por dano a terceiro, porque dreno mal executado infiltra na loja vizinha.

Se a instalação vier junto com a reforma do ponto, vale ler antes infraestrutura de ar-condicionado na obra.

Ponto comercial: o horizonte não é o prazo do contrato atual

Na locação não residencial, o art. 51 dá direito à renovação compulsória, desde que cumulativamente: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo — ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos — de cinco anos; e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos. O §5º impõe janela apertada: a ação deve ser proposta entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do fim do prazo. Perdeu a janela, decaiu o direito.

A consequência é direta na decisão de investimento. Cassete embutido em forro faz sentido econômico diferente num barracão da SP-101 com contrato quinquenal e numa loja de rua com contrato de trinta meses. No segundo caso, split hi-wall aparente, que sai da parede sem destruir nada, costuma ser a decisão correta mesmo não sendo a mais bonita — e dizemos isso mesmo quando o projeto mais caro seria melhor para nós. Em shopping center, o art. 54, §1º, alínea b, ainda veda ao empreendedor cobrar do lojista obras ou substituições de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se.

Vigilância Sanitária, alvará e planta: três balcões em Monte Mor

A Vigilância Sanitária de Monte Mor fica na Av. Jânio Quadros, 1150, Jardim Santo Antônio, telefones (19) 2045-1298 e (19) 2045-0886, e-mail saude@montemor.sp.gov.br, de segunda a sexta das 7h às 16h. Pela Carta de Serviços do município, o setor faz emissão inicial, renovação e alteração de Licença Sanitária, cancelamento e dispensa de licença e o Laudo Técnico de Avaliação (LTA). Dois detalhes práticos: não há cobrança de taxa, e o rito é presencial — balcão, conferência de documentos, protocolo, fiscalização, inspeção e liberação.

O Alvará de Funcionamento é emitido pela Secretaria de Administração, e a Aprovação de Planta — análise de projeto para construção, reforma ou ampliação — é da Secretaria de Planejamento e Obras, ambos na Carta de Serviços. Se instalar dutado ou cassete exigir rebaixamento de forro ou obra, é essa segunda porta que se abre antes, não depois.

E aqui o ponto que amarra o assunto: a licença sanitária é do estabelecimento, não do imóvel. Quando o inquilino sai, ele leva o CNPJ e a licença; o sistema fica na parede. O próximo locatário herda máquina sem histórico, sem número de série anotado e sem PMOC — e precisa provar conformidade com o que sobrou. Por isso o inventário deveria ser anexo do contrato de locação, e não pasta pessoal de quem foi embora, lógica detalhada no post sobre contrato de manutenção.

Quando a SS Climatização não é a melhor escolha

• Aparelho do locador ainda na garantia de fábrica: o atendimento correto é o da assistência autorizada da marca; intervenção nossa costuma extinguir a cobertura.
• Atribuir valor à benfeitoria para pedir ou contestar indenização é perícia de engenharia de avaliações. Emitimos relatório técnico do sistema; a avaliação do valor indenizável é de terceiro.
• Ponto em shopping center com sistema central do empreendimento: quem responde é a administração e a empresa contratada por ela.

Perguntas frequentes

Instalei o split e vou sair do imóvel. Posso levar?

Depende da classificação da benfeitoria e do que o contrato diz. Sendo útil e autorizada por escrito, o art. 35 permite indenização e retenção — salvo cláusula em contrário, validada pela Súmula 335. Sendo voluptuária, o art. 36 permite levantar, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Em qualquer cenário permanece o dever do art. 23, III de devolver o imóvel no estado em que foi recebido.

Meu contrato tem cláusula de renúncia a benfeitorias. Não tem jeito?

A cláusula é válida, mas trata de indenização e retenção — não elimina o dever de restituição do art. 23, III nem substitui a autorização escrita do art. 23, VI. Nada impede também um acordo posterior, específico e por escrito, sobre aquele equipamento. Como tudo depende do texto exato do contrato, é o momento de mostrá-lo a um advogado.

Preciso de licença da Vigilância Sanitária de Monte Mor para instalar ar-condicionado?

A instalação em si não é licenciada; o que é licenciado é o estabelecimento. A Vigilância Sanitária municipal, na Av. Jânio Quadros, 1150, Jardim Santo Antônio, emite, renova e altera a Licença Sanitária e o LTA, sem cobrança de taxa e por atendimento presencial. Em inspeção de ambiente de uso coletivo, o documento cobrado sobre o sistema de ar é o PMOC vigente, com responsável técnico identificado.

Sou locador de um ponto comercial em Monte Mor. Compensa eu instalar?

Costuma compensar quando a rotatividade de inquilino é alta, situação de boa parte dos 800 estabelecimentos comerciais da cidade. Instalando você, o equipamento é seu desde o início, o histórico fica com o imóvel e o custo entra na composição do aluguel sem virar discussão de benfeitoria na saída. A contrapartida é que a manutenção passa a ser sua ou precisa estar atribuída ao locatário.

Instalação em imóvel de terceiro é tão contrato quanto engenharia, e a engenharia é a parte que fazemos: dimensionar, executar, documentar com número de série e deixar o histórico organizado para quem ficar no imóvel depois. Se você tem ponto comercial ou imóvel alugado em Monte Mor, fale com a SS Climatização pelo WhatsApp (19) 99263-2687 — atendemos toda a área de cobertura na região.

Atualizado em julho de 2026.