Instalar ar-condicionado em apartamento: regras de fachada, síndico e convenção
Instalar ar-condicionado em apartamento exige autorização do condomínio quando a condensadora vai na fachada. Veja o que diz a lei, a convenção e a NR-35.
Instalar ar-condicionado dentro do apartamento é direito do proprietário, mas fixar a condensadora na fachada, furar a parede externa ou passar tubulação por área comum depende de autorização do condomínio — porque o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil (Lei 10.406/2002) impõe ao condômino o dever de “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Além disso, a obra precisa ser comunicada formalmente ao síndico antes de começar, por exigência da ABNT NBR 16280, e a instalação em fachada acima de 2 metros é trabalho em altura regido pela NR-35. Atualizado em julho de 2026.
O que depende de autorização e o que não depende
A confusão nasce de um ponto simples: a unidade autônoma é sua, mas a fachada não é. O artigo 1.331, § 2º, do Código Civil lista como partes comuns “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns”. A fachada entra nesse conjunto.
| Situação | Precisa de autorização do condomínio? |
|---|---|
| Evaporadora (unidade interna) dentro do apartamento | Não, mas a obra deve ser comunicada ao síndico conforme a NBR 16280 |
| Condensadora em varanda técnica ou nicho já previsto em projeto, com grade padrão | Em regra não, desde que mantido o padrão original |
| Condensadora aparente na fachada, sem nicho previsto | Sim — configura alteração de fachada |
| Furo em parede externa ou em elemento estrutural para passagem de tubulação | Sim, e exige responsável técnico |
| Passagem de dreno ou frigorígena por prumada, shaft ou área comum | Sim — intervenção em parte comum |
| Suporte parafusado em pele de vidro, fachada-cortina ou revestimento cerâmico | Sim, com análise técnica prévia |
| Troca de aparelho por outro do mesmo porte, no mesmo local já autorizado | Comunicação prévia, sem nova assembleia na maioria das convenções |
Alteração de fachada: o que diz a lei e o que diz a convenção
O Código Civil
O artigo 1.336 lista dois deveres que interessam diretamente aqui: o inciso II proíbe “realizar obras que comprometam a segurança da edificação” e o inciso III proíbe alterar a forma e a cor da fachada. O § 2º do mesmo artigo define a punição: o condômino que descumprir “pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem”. Não havendo previsão expressa, a assembleia decide por dois terços dos condôminos restantes.
A regra da unanimidade
O Código Civil proíbe, mas não diz qual quórum libera. A resposta continua vindo do artigo 10 da Lei 4.591/1964, que segue aplicável no que não conflita com o Código Civil. O inciso I declara ser defeso ao condômino “alterar a forma externa da fachada”, e o § 2º abre a exceção: o proprietário “poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”. O § 1º ainda autoriza o síndico, com autorização judicial, a mandar desmanchar a obra às custas do transgressor.
Na prática, isso significa que uma assembleia com maioria simples aprovando “condensadora na fachada” é frágil. O caminho robusto é diferente: aprovar um padrão único de instalação — mesmo local, mesma altura, mesmo tipo de grade e de suporte para todas as unidades — e incorporar esse padrão à convenção, cuja alteração depende de dois terços dos votos (artigo 1.351 do Código Civil).
Convenção e regimento interno
A convenção é registrada em cartório e, segundo o artigo 1.334, define as sanções aplicáveis e o regimento interno. O regimento é onde normalmente estão as regras operacionais: horário de obra, exigência de lona de proteção, obrigatoriedade de nicho, cor da grade, proibição de dreno aparente. Peça os dois documentos ao síndico antes de contratar qualquer serviço — a NBR 16280, no item 6.1.1, coloca como incumbência do responsável legal da edificação “disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno”.
E vale registrar o outro lado: o síndico que barra tudo por precaução também extrapola. O artigo 1.348, inciso IV, manda o síndico “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” — não criar regra nova. Se a convenção já prevê nicho para condensadora, negar a instalação sem fundamento é decisão questionável.
O que apresentar ao síndico: o plano de reforma da NBR 16280
A ABNT NBR 16280 — Reforma em edificações: sistema de gestão de reformas — Requisitos, cuja edição em vigor é de 2024 — define reforma como “alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção”. Instalar um split novo se encaixa nessa definição.
O item 5.1 é explícito: o plano de reforma “deve ser elaborado por profissional habilitado” e encaminhado “ao responsável legal da edificação em comunicado formal para ciência antes do início da obra”. O item 5.2 estende a exigência às áreas privativas sempre que a intervenção “afete a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação” — o que inclui furo em alvenaria e ampliação de carga no quadro elétrico.
A Tabela A.1 da norma trata “ar-condicionado, exaustão, ventilação” como sistema próprio da edificação e classifica como tarefa de empresa especializada “a instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo”. A mesma tabela exige empresa especializada para “furos e aberturas” em elementos da estrutura, anota que “empresas especializadas apresentam anotações de responsabilidade técnica sobre os trabalhos executados” e encerra com um aviso curto: “os trabalhos em altura possuem regulamentação específica nos termos da legislação vigente”.
| Documento | Quando é exigido |
|---|---|
| Comunicado formal de início de reforma | Sempre |
| Plano de reforma com escopo, cronograma e memorial | Sempre, conforme item 5.1 |
| Dados da empresa e dos funcionários que entrarão no prédio | Sempre (item 5.1, alínea j) |
| ART no CREA-SP ou RRT no CAU/BR | Quando há intervenção em estrutura, vedação ou sistemas da edificação |
| Projeto de climatização | Em instalações múltiplas, VRF, dutos ou aumento relevante de carga elétrica |
| Comprovação de capacitação em NR-35 e ASO com aptidão | Sempre que houver acesso externo acima de 2 m |
| Apólice de responsabilidade civil da instaladora | Quando a convenção exigir |
Se o escopo mudar no meio da obra, o item 5.2.4 manda suspender: “a obra deve ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funcionários” até nova análise e comunicado formal. Vale a pena resolver a documentação antes, com um projeto de climatização que já saia pronto para protocolo.
Dreno: para onde vai a água e por que isso vira briga com o vizinho
Um split de 12.000 BTU/h em operação contínua num dia úmido produz água de condensação em volume suficiente para molhar a sacada de baixo o dia inteiro. É a causa mais comum de conflito entre unidades, e a base jurídica está no artigo 1.277 do Código Civil: o possuidor “tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. O artigo 1.279 acrescenta que, mesmo quando a interferência precise ser tolerada, o vizinho pode exigir sua redução ou eliminação quando isso se tornar possível.
Traduzindo para a obra: o dreno precisa ser canalizado até um ponto de coleta previsto — ralo de área de serviço, prumada de águas pluviais autorizada pelo condomínio ou caixa coletora na própria unidade —, com caimento contínuo e sifão onde o fabricante exigir. Dreno “pingando para fora” não é solução provisória: é passivo. O ruído da condensadora responde ao mesmo artigo 1.277 e ao inciso IV do artigo 1.336, que proíbe usar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”.
Para o dimensionamento das tubulações e do sistema como um todo, a referência técnica é a família ABNT NBR 16401 (instalações de condicionamento de ar — sistemas centrais e unitários), cuja revisão passou a vigorar em novembro de 2024, segundo a ABRAVA.
Instalação em fachada e NR-35: quem pode fazer e quem responde
A NR-35 — Trabalho em Altura, do Ministério do Trabalho e Emprego, aplica-se “a toda atividade com diferença de nível acima de 2,0 m (dois metros) do nível inferior, onde haja risco de queda” (item 35.2.1). Qualquer condensadora em fachada de apartamento se enquadra.
O que a norma exige, em resumo:
- Trabalhador formalmente autorizado (35.4.1), capacitado e com aptidão clínica consignada no Atestado de Saúde Ocupacional (35.4.4.1).
- Treinamento inicial de no mínimo 8 horas antes de iniciar a atividade, e treinamento periódico a cada dois anos, também de no mínimo 8 horas (35.4.2.1 e 35.4.2.2). Desde a Portaria MTE nº 1.259, de 15 de julho de 2026, os treinamentos devem ser presenciais (35.4.5).
- Análise de Risco antes de todo trabalho em altura (35.5.5) e Permissão de Trabalho para atividades não rotineiras (35.5.7).
- No acesso por cordas, o Anexo I exige equipe “constituída de pelo menos dois trabalhadores, sendo um deles o supervisor” e determina que o trabalhador esteja “conectado a pelo menos duas cordas em pontos de ancoragem independentes”, com equipamentos inspecionados antes do uso e, no mínimo, a cada seis meses.
É por isso que “o técnico com uma corda amarrada na grade” não atende à norma em nenhum item: não há segunda corda, não há ponto de ancoragem projetado, não há supervisor, não há Análise de Risco e não há Permissão de Trabalho. Esse é o escopo dos serviços de NR-35 com cadeirinha suspensa, que é uma operação com equipe, não uma improvisação individual.
Sobre a responsabilidade, o Código Civil é direto. O artigo 938 estabelece que “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido” — ou seja, se a condensadora cair, o morador da unidade responde perante o terceiro atingido, independentemente de quem instalou, cabendo depois ação de regresso contra a instaladora. O artigo 937 responsabiliza o dono do edifício por danos decorrentes de ruína “se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”, o que alcança o condomínio quando o suporte já estava visivelmente corroído. E, no plano trabalhista, o item 35.3.1 atribui à organização garantir que “qualquer trabalho em altura só se inicie depois de adotadas as medidas de prevenção definidas nesta NR”, com arquivamento da documentação por no mínimo cinco anos.
Alternativas quando o condomínio não permite condensadora na fachada
| Alternativa | Quando funciona | Limitação |
|---|---|---|
| Condensadora na área de serviço com veneziana ventilada | Prédios com área de serviço fechada | Exige folga de insuflamento e retorno; má ventilação derruba o rendimento |
| Nicho técnico coletivo aprovado em assembleia | Condomínios que padronizam a instalação | Depende de deliberação e obra em parte comum |
| Sistema VRF ou multi-split com uma condensadora só | Apartamentos com três ou mais ambientes | Reduz o número de aparelhos na fachada, mas custa mais e exige projeto |
| Aparelho portátil com exaustão por janela | Uso pontual, aluguel, imóvel de curta permanência | Ruído alto, eficiência baixa, sem instalação fixa |
| Condensadora no terraço com prumada dedicada | Coberturas e prédios com shaft técnico disponível | Depende de autorização e de linha frigorígena longa |
Checklist antes de comprar o aparelho
- Peça a convenção e o regimento interno ao síndico e leia a parte de fachada e reformas.
- Confirme se o projeto original do prédio prevê nicho para condensadora e onde.
- Verifique a capacidade do quadro elétrico da unidade e se há circuito e disjuntor dedicados.
- Defina o percurso do dreno até um ponto de coleta autorizado, antes de escolher o modelo.
- Faça o cálculo de carga térmica do ambiente em vez de estimar BTUs por metro quadrado.
- Consulte a etiqueta de eficiência energética do modelo nas tabelas do Inmetro, dentro do Programa Brasileiro de Etiquetagem.
- Exija da instaladora a documentação de NR-35 e, quando houver furo em estrutura, a ART no CREA-SP.
- Protocole o plano de reforma e só compre o aparelho depois do aceite formal do síndico.
Um detalhe que costuma passar batido: se as áreas comuns do condomínio já são climatizadas — salão de festas, academia, portaria —, esses ambientes são de uso coletivo e entram no escopo da Lei 13.589/2018, que obriga a manutenção do laudo PMOC. É obrigação do condomínio, não do morador, mas ajuda saber disso quando o assunto entra em pauta na assembleia.
Quando a SS Climatização não é a melhor escolha
Se o aparelho ainda está dentro da garantia de fábrica e a instalação precisa ser feita pela rede autorizada para não perder a cobertura, procure a assistência técnica autorizada da marca — nós não emitimos garantia de fabricante. O mesmo vale para prédios recém-entregues ainda no prazo decadencial de garantia da construtora: nesses casos, a própria NBR 16280 manda submeter a modificação à análise da incorporadora e do projetista, e mexer na fachada por conta própria pode invalidar a garantia da edificação. E se o condomínio tem sistema central ou VRF com contrato de manutenção vinculado à construtora, a intervenção precisa passar pela empresa contratada, sob pena de conflito contratual.
Perguntas frequentes
O síndico pode proibir ar-condicionado no apartamento?
Não pode proibir a climatização da unidade em si, que é área privativa. Pode e deve exigir o cumprimento da convenção, do regimento interno e do plano de reforma previsto na NBR 16280, e pode negar a instalação da condensadora aparente na fachada quando isso alterar a forma externa da edificação, conforme o artigo 1.336, III, do Código Civil.
Qual é a multa por instalar ar-condicionado na fachada sem autorização?
O artigo 1.336, § 2º, do Código Civil limita a multa ao valor previsto na convenção, não podendo ultrapassar cinco vezes a contribuição mensal do condômino, além das perdas e danos apuradas. O artigo 10, § 1º, da Lei 4.591/1964 permite ainda que o condômino seja compelido a desfazer a obra e que o síndico, com autorização judicial, mande desmanchá-la às custas do infrator.
Preciso de ART para instalar um split em apartamento?
Nem toda instalação exige. A NBR 16280 aponta a necessidade de responsabilidade técnica documentada quando a intervenção afeta a estrutura, as vedações ou os sistemas da edificação — o que inclui furos em elementos estruturais, alteração da carga elétrica prevista e passagem de tubulação por partes comuns. Em uma troca simples de aparelho no mesmo ponto já autorizado, normalmente basta a comunicação prévia.
Quem paga se a condensadora cair na rua ou no carro do vizinho?
Pelo artigo 938 do Código Civil, quem habita o prédio responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem, então o morador da unidade responde perante o terceiro atingido e depois pode acionar a instaladora em regresso. Se a queda decorreu de suporte degradado em parte comum, cuja necessidade de reparo era manifesta, o artigo 937 alcança também o condomínio.
Quem pode instalar ar-condicionado em fachada de prédio alto?
Somente equipe que atenda à NR-35: trabalhador formalmente autorizado, com treinamento de no mínimo 8 horas e reciclagem bienal presencial, aptidão registrada no ASO e Análise de Risco prévia. No acesso por cordas, o Anexo I da NR-35 exige no mínimo dois trabalhadores, um deles supervisor, e duas cordas em pontos de ancoragem independentes.
Posso deixar o dreno pingando para fora enquanto não faço a tubulação definitiva?
Não é recomendável nem juridicamente seguro. O artigo 1.277 do Código Civil permite ao vizinho exigir a cessação de interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, e a água de condensação em sacada alheia, calçada ou área comum se enquadra nessa hipótese. O dreno deve ser canalizado até um ponto de coleta autorizado desde o primeiro dia.
Se você está com uma instalação travada na aprovação do síndico, a SS Climatização monta a documentação técnica, executa a instalação de ar-condicionado dentro do plano de reforma aprovado e atende fachadas com equipe habilitada em NR-35. O atendimento é de segunda a sábado, das 07:00 às 18:00, pelo WhatsApp (19) 99263-2687 ou pelo e-mail ssclimatizacao23@gmail.com, em Campinas e região — a lista completa está em áreas de atendimento.
